华夏幸福(600340)主体与相关债项2016年度跟踪评级报告

2016/4/29 0:00:00 | 作者:

跟踪评级报告

华夏幸福基业股份有限公司

主体与相关债项 2016 年度跟踪评级报告

大公报 SD【2016】098 号

主体信用 债项信用

跟踪评级结果:AA+ 评级展望:稳定 债券 额度 年限 跟踪评 上次评

简称 (亿元) (年) 级结果 级结果

上次评级结果:AA+ 评级展望:稳定

15 华夏债 10 3 AA+ AA+

主要财务数据和指标 (人民币亿元) AA+ AA+

15 华夏 02 10 4

项 目 2015 2014 2013

15 华夏 03 10 4 AA+ AA+

总资产 1,686.23 1,139.64 740.94

15 华夏 04 10 3 AA+ AA+

所有者权益 256.30 173.96 99.55

15 华夏 05 40 7 AA+ AA+

营业收入 383.35 268.86 210.60

16 华夏债 15 7 AA+ AA+

利润总额 69.49 50.60 35.86

16 华夏 01 28 5 AA+ AA+

经营性净现

74.50 -49.54 -34.74 AA+ AA+

金流 16 华夏 02 20 5

资产负债率 16 华夏 04 30 5 AA+ AA+

84.80 84.74 86.56

(%)

16 华夏 05 20 5 AA+ AA+

债务资本比

66.17 65.76 64.76

率(%)

毛利率(%) 34.52 35.77 33.81

总资产报酬

跟踪评级观点

4.23 4.55 5.07

率(%) 华夏幸福基业股份有限公司(以下简称“华夏幸

净资产收益 福”或“公司”)主要从事产业新城开发建设和城市

19.46 21.85 26.98

率(%)

经营性净现 地产业务,产业新城开发建设包含产业园区土地整理

金流利息保 2.08 -1.91 -2.49 投资、产业发展服务、园区住宅开发、基础设施、公

障倍数(倍) 共设施建设及运营等。评级结果反映了公司园区主要

经营性净现

金流/总负债 6.22 -6.17 -6.79 集中在环北京区域,受益于京津冀战略,公司仍面临

(%) 着良好的发展前景,公司产业园区招商能力仍较强,

收入和利润规模持续增长等有利因素;同时也反映了

公司有息债务规模仍增长较快,未来园区投资规模较

大,仍存在一定资金支出压力等不利因素。

综合分析,大公对公司“15 华夏债”“15 华夏

、 、 、 、

02”“15 华夏 03”“15 华夏 04”“15 华夏 05”“16

、 、 、

华夏债”“16 华夏 01”“16 华夏 02”“16 华夏 04”、

“16 华夏 05”信用等级维持 AA+,主体信用等级维持

评级小组负责人: 胡 聪

评 级 小 组 成 员 : 孙 瑞 马映雪 AA+,评级展望维持稳定。

联系电话:010-51087768

客服电话:4008-84-4008

传 真:010-84583355

Email :rating@dagongcredit.com

大公保留对企业及相关债项信用状况跟踪评估并公布信用等级变化之权利

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有利因素

公司园区主要集中在环北京区域,

受益于京津冀战略,未来发展前景

仍良好;

公司“园区+地产”模式能够促进区

域产业发展和价值提升,契合国家

产业政策,可复制能力仍较强;

2015 年,公司仍具有较强的园区招

商能力,入园企业数量和签约投资

额增长较快;

2015 年,公司签约销售金额大幅提

升,地产业务主要集中在京津冀地

区,区位优势较好;

2015 年,随着园区不断拓展,公司

收入和利润规模继续保持增长。

不利因素

房地产行业是我国重要的支柱与民

生产业,近期受宏观政策转变影响,

行业虽现销售回暖迹象,但整体仍

面临结构性调整压力;

2015 年,公司有息债务有所增加;

公司园区未来投入规模较大,仍存

在一定资金支出压力。

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大公信用评级报告声明

为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司(以下简称“大公”)出

具的本信用评级报告(以下简称“本报告”,兹声明如下:

一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间,除因本次评级事项构成的委托关

系外,不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。

二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务,有充分理由保证所出具本报告遵循

了客观、真实、公正的原则。

三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断,评级意

见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。

四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供,大公对该部分资料的真实性、及

时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。

五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考,不构成任何买入、持有或卖出等投资

建议。

六、本报告信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付日有效,在有效期限内,大

公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。

七、本报告版权属于大公所有,未经授权,任何机构和个人不得复制、转载、出售和发

布;如引用、刊发,须注明出处,且不得歪曲和篡改。

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跟踪评级说明

根据大公承做的华夏幸福存续债券信用评级的跟踪评级安排,大

公对公司的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分

析,并结合公司外部经营环境变化等因素,得出跟踪评级结论。

发债主体

公司成立于 1998 年,前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司,初

始注册资本 200 万元,其中王文学出资 160 万元,廊坊市融通物资贸

易有限公司出资 40 万元,后经多次股权转让和增资,公司于 2007 年

整体改制为股份制公司, 2011 年完成借壳上市 。

(证券代码:600340.SH)

截至 2015 年末,公司注册资本 26.46 亿元,公司控股股东为华夏幸福

基业控股股份公司, 持有公司 68.88%股权,实际控制人为王文学。2016

年 1 月 21 日,公司非公开发行 A 股股票在中国证券登记结算有限公司

办理了托管手续, 本次非公开发行 A 股股票募集资金净额 68.94 亿元,

其中增加股本 3.09 亿元,增加资本公积为 65.84 亿元,发行完毕后,

公司控股股东华夏幸福基业控股股份有限公司持股比例变更为

61.67%,实际控制人仍为王文学。

公司主要从事产业新城开发建设和城市地产开发业务。产业新城

开发建设包含土地整理投资、产业发展服务和园区住宅配套等。公司

已建立了从城市发展定位与空间规划、城市建设、招商引资到城市运

营的开发运营管理体系,旗下的综合性园区主要集中在环北京地区。

截至 2015 年末,公司已签订 30 个园区委托开发协议或合作协议受托

开发区域 2,591.29 平方公里。

大公承做的华夏幸福存续债券共计 10 期(详见附件 3)

宏观经济和政策环境

2015 年以来我国经济增速有所回落,但主要经济指标仍处于合理

区间,产业结构更趋优化;短期内我国经济下行压力仍较大,但随着

“十三五”规划和供给侧结构性改革的持续推进,我国经济仍具有保

持中高速增长的潜力

2015 年,我国经济整体表现为稳中趋缓、稳中有进、稳中有忧,

产业结构持续优化,主要经济指标仍处于合理区间。2015 年,我国实

现国内生产总值 676,708 亿元,同比增长 6.9%,增速同比下降 0.4 个

百分点。根据国家统计局初步核算数据,2016 年一季度,我国实现国

内生产总值 158,526 亿元,同比增长 6.7%,增速同比下降 0.3 个百分

点。分产业看,第一产业增加值 8,803 亿元,比上年增长 2.9%;第二

产业增加值 59,510 亿元,比上年增长 5.8%;第三产业增加值 90,214

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跟踪评级报告

亿元,比上年增长 7.6%,占国内生产总值的比重为 56.9%,比上年提

高 2.0 个百分点,高于第二产业 19.4 个百分点,产业结构更趋优化。

经济景气度方面,2016 年 3 月,中国制造业 PMI 终值为 50.2%,比上

月回升 1.2 个百分点,重回临界点以上,制造业进入扩张区间。总的

来看,2015 年以来,国民经济增速有所回落,但主要经济指标仍处于

合理区间,运行较为平稳,结构调整在加快推进,保持稳中有进的态

势,产业结构更趋优化。

从国际形势来看,2015 年以来,世界经济复苏总体不及预期,世

界银行、国际货币基金组织等国际机构纷纷下调了世界经济增长的预

期,普遍下调了 0.2 到 0.3 个百分点,世界经济总体上仍处在危机后

的深度调整之中,呈现出一种低增长、低物价、低利率、不平衡,且

振荡加剧的特点。在宏观经济方面,美、欧、日等发达经济体处于温

和复苏进程。新兴市场经济面临更加严峻的经济增长困境,巴西和俄

罗斯经济负增长加剧,全球贸易增长延续今年以来的低迷走势;在金

融市场方面, 美联储宣布加息 25 个基点到 0.25%~

2015 年 12 月 17 日,

0.50%的水平,此次加息之后美元汇率将会继续走强,以原油为首的大

宗商品价格不可避免地承受更大的压力,同时加剧了诸多国家货币汇

率的贬值压力。整体而言,世界经济复苏存在一定的不稳定性和不确

定性。

2015 年以来,央行延续之前的货币政策基调,继续实施稳健的货

币政策,更加注重松紧适度,适时适度预调微调。年内多次降息、降

准,有效压低了短期流动性价格,对降低社会融资成本也起到了一定

的作用。国务院通过出台文件扩大社保基金的投资范围向市场补充流

动性,改善社会融资结构;银监会积极推动民营银行试点工作,鼓励

和引导民间资本进入银行业, 为实体经济特别是中小微企业、 “三农”

和社区,以及大众创业、万众创新提供更有针对性、更加便利的金融

服务。同时国务院先后颁布促进互联网金融、电子商务、小微企业发

展的优惠政策,不断改善企业经营所面临的融资贵、融资难的问题。

2015 年 11 月 3 日,国家发布“十三五”规划建议稿,建议稿提出了创

新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,这五大发展理念将是“十

三五”乃至更长时期我国发展思路、发展方向、发展着力点的集中体

现。2015 年 11 月 10 日,中央财经领导小组第十一次会议深入研究了

经济结构性改革和城市工作, 并在 2015 年 12 月中央经济工作会议中,

强调推进供给侧结构性改革,做好“去产能、去库存、去杠杆、降成

本、补短板”工作,积极稳妥化解产能过剩,扩大有效供给,以适应

新常态,引领新常态。

总的来看,我国经济正处在调结构、转方式的关键阶段,国内经

济下行的压力仍然较大。同时,我国工业化和城镇化仍处在一个加快

发展的过程之中,“十三五”规划建议稿将创新置于最核心地位,新老

产业交替时期,以“互联网+”为代表的新型产业是大势所趋,新型产

业将会与工业化和城镇化高度融合,创造出新的经济增长动力。供给

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跟踪评级报告

侧结构性改革将持续化解过剩产能和房产库存,促进基础设施和房地

产行业的有效投资。从长期来看,我国经济仍具有保持中高速增长的

潜力。

行业及区域经济环境

产业园区开发具有产业聚集效用和规模效用,能够促进产业结构

升级,加快区域经济发展;同时由于产业园区具有投资规模较大、业

务周期较长等特征,对企业综合实力要求较高

产业园区开发一般采取的运营模式是政府将某一区域的整体开发

委托给开发企业,首先由企业负责组织对委托区域进行规划论证,在

规划方案获得批准后,逐年制定开发计划,根据政府认可的开发计划

进行逐片开发,建成的基础设施及公用设施项目由政府回购,平整的

土地进入土地储备中心;在区域基础设施及公用设施建设的同时,由

企业为开发区域进行招商引资,并为投资企业提供落地及经营期间的

长期服务;在开发区域内,企业还可能负责开发区域的物业及公用设

施管理。自 2003 年开始,国务院有关部门开始清理整顿全国各类开发

区,但对于规范申报、符合标准的开发区仍然给予政策支持,包括给

予开发区及开发区企业的各类优惠政策。基于开发区所能发挥的产业

聚集效用和规模效应,国家对开发区发展的政策性支持,有利于园区

开发合法合规持续发展。此外,区域开发能够产生规模带动效应,拉

动地方经济发展,促进地方产业结构升级,加快地方城市化建设,解

决地方就业等。区域开发是区域发展的捷径,能够帮助地方政府促进

区域经济发展与区域建设,因此区域开发通常能够得到地方政府的支

持,地方政府为开发区提供各种优惠政策和便利措施。2014 年 9 月 25

日,财政部下发《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的

通知》 (以下简称“ ”,

《通知》)《通知》指出为拓宽城镇化建设融资渠

道,促进政府职能加快转变,完善财政投入和管理方式,推广政府和

社会资本合作模式(Public-Private Partnership,简称 PPP)是国家

确定的重大经济改革任务,对于加快新型城镇化建设、提升国家治理

能力、构建财政制度具有重要意义。2015 年 5 月,国务院办公厅发布

《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域

推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》 (国办发〔2015〕42

号),指明政府和社会资本合作(Public-Private Partnership,PPP)

模式是公共服务供给机制的重大创新, 有利于充分发挥市场机制作用,

提升公共服务的供给质量和效率,实现公共利益最大化。随着政府对

PPP 模式的鼓励,产业新城模式获得更多地方政府的认可。

同时,产业园区开发业务也具有投资额大、业务周期长、业务环

节复杂的特点,涉及的基础设施建设项目、土地整理投资的资金投入

大,占用周期较长,招商引资及管理运营等方面需要前期不断投入。

开发过程中包含区域定位规划、基础设施建设、土地整理投资、区域

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跟踪评级报告

推广、招商引资及区域综合服务等众多环节,需要开发企业具有综合

开发能力。

城镇化建设是我国房地产发展的长期驱动力,为房地产行业提供

发展空间;在宏观经济增速下滑和持续调控的背景下,国内房地产行

业长期繁荣期结束,开始步入调整阶段

1991 年,我国启动住房制度市场化改革,加之我国城镇化建设的

推进,国内房地产行业的市场化速度逐步加快。城镇化进程推进了人

口结构的转换,房地产的消费性需求、生产性需求和投资需求快速增

长。1991~2014 年,我国城镇化率从 26.9%提升至 54.8%,年均提升

1.2 个百分点;同期,我国商品房销售面积从 0.3 亿平方米上升至 12.1

亿平方米,年均增长率为 17.4%。根据政府的发展规划,我国城镇化率

将在 2020 年达到 60%,2030 年达到 70%。城镇化水平的持续推进和质

量的提升,将为房地产行业提供巨大的发展空间。

2005~2014 年为房地产市场持续快速发展阶段,房价上涨过快、

民众住房难、市场投机等问题愈加突出,行业“过热”迹象逐步显现。

在此时期,政府开始加强对房地产市场的宏观调控,包括加快建立房

地产市场发展的长效机制,推进市场配置与政府保障相结合的住房制

度等。2010~2014 年,房地产调控政策更趋于严厉, 、

“国十一条”“国

、 、

十条”“国五条”“国八条”等政策相继出台。2015 年房地产政策坚

持促销费、去库存的总基,调供需两端宽松政策频出促进市场量价稳

步回升,行业运行的政策环境显著改善。需求端来看,中央多轮降准

降息、降首付、减免税费等降低购房成本,推动需求入市;地方政策

灵活调整,采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消

费。从供应端来看,土地供应控规模、调结构,并加大保障性住房货

币化安置,改善市场环境。 2015 年,全年完成房地产开发投资 9,597.9

亿元,同比增长 1.0%,增速同比下滑 9.5 个百分点。国内房地产行业

长期繁荣期结束,开始步入调整期。

2014 年以来,房地产调控政策思路出现重大调整,市场化和去行

政化的政策陆续出台;购房政策的放松,在短期内有效释放了市场需

求;货币政策的宽松,有效降低了购房者和房地产企业的资金成本

作为投资的重要组成部分,稳定房地产投资成为对冲宏观经济下

行压力的有力手段,房地产调控政策思路也因此出现重大调整。2014

年,政府工作报告提出分类调控思路,政策导向更具市场化与针对性;

2015 年,政府工作报告再次提出,我国房地产行业政策面将延续市场

化和去行政化理念,坚持分类指导,因地施策,稳定住房消费,支持

居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。在购房

政策方面,2014 年 6 月,呼和浩特率先取消限购政策,各地方政府相

继取消“限购令”,目前仅有北京、上海、广州、深圳和三亚 5 个城市

仍继续执行限购。2014 年 9 月,央行、银监会下发通知,下调首套房

首付比例、贷款利率下限,放宽首套房认定,放开外地人限贷等。2015

7

跟踪评级报告

年以来,更多的购房支持政策陆续出台,包括降低首付比例,进一步

放松“限购”政策,调整税收政策等。购房政策的变化,短期内有效

地释放了市场需求,促进了房地产市场的回暖。

表1 2015 以来国内房地产政策

时间 政策 主要内容

对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最

二套房贷款首付 低首付款比例调整为不低于 40%。使用住房公积金贷款购买首套

比调整 普通自住房,最低首付 20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,

再次申请住房公积金购房,最低首付 30%。

2016.03

个人将购买不足 2 年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人

将购买 2 年以上(含 2 年)的非普通住房对外销售的,按照其销

税收政策调整

售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买 2

年以上(含 2 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商

业性个人住房贷款,最低首付比例调整为不低于 20%,对拥有 1

2016.02 首付比例调整

套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整

为不低于 30%。

提高贷款最低额度,二套房贷款时限取消,外地存缴公积金可在

2015.11 公积金政策调整

京买房。

实施多项举措,切实提高住房公积金使用效率,全面推行异地贷

公积金政策调整

款业务

对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付

首付比例调整

2015.09 款比例调整为不低于 25%

对拥有 1 住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条

首付比例调整 件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由

30%降低至 20%

放开境外个人在中国购房的时限、数量要求,降低了外商投资房

2015.08 “限外令”调整

地产企业的门槛

税收政策调整 个人住房转让营业税免征年限由 5 年恢复至 2 年

使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为

20%;拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的,再次申请住房公

2015.03

“3.30”新政 积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为 30%。拥有 1

套住房且相应购房贷款未结清的,再次申请商业性个人住房贷款

购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于 40%

资料来源:根据相关网站整理

在货币政策方面,为支持实体经济的发展,我国采用了适度宽松

的货币政策,对房地产市场构成了实质性的支持。2014 年 11 月以来,

央行通过下调准贷款利率、存款准备金率,以及 SLO 和 MLF 等流动性

调节工具释放流动性。适度宽松的货币政策为市场提供了较为充足的

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跟踪评级报告

流动性,购房者和房地产企业的资金成本有所下降,有效支持了需求

的增长和投资的恢复。此外,国内债券市场的政策变化拓展了房地产

企业的直接融资途径,通过多元化融资调整债务结构,房地产企业的

资金成本压力在一定程度上得到了缓解。

表2 2014 年 11 月以来我国人民币贷款基准利率调整情况(单位:%)

项目 2015.10 2015.08 2015.06 2015.05 2015.02 2014.11

≦1 年 4.35 4.60 4.85 5.10 5.35 5.60

(1,5]年 4.75 5.00 5.25 5.50 5.75 6.00

﹥5 年 4.90 5.15 5.40 5.65 5.90 6.15

数据来源:中国人民银行

总体而言,未来市场化和去行政化理念将进一步得到贯彻,宽松

货币政策在需求和供给两个方面对房地产市场形成较强的支持。

政策的转变有效地促进了房地产市场的回暖,销售规模和价格逐

步企稳回升,但短期内投资仍处于探底阶段

2015 年以来,国内宏观经济下行压力仍然较大,但政策宽松效果

逐步显现,商品房销售主要指标有所回升。销售量方面,经过春节时

期的交易低迷之后,商品房销售规模增速明显加快。2015 年,国内完

成商品房销售面积 12.8 亿平方米,同比增长 6.5%;商品房销售额

87,280.8 亿元,同比增长 14.4%;2016 年 1~3 月,国内完成商品房销

售面积 2.43 亿平方米,同比增长 33.1%;商品房销售额 18,524 亿元,

同比增长 54.1%;价格方面,随着行情的逐步好转,房地产企业一手房

价格 288 指数止跌回稳。随着交易量的提升和价格企稳,国房景气指

数自 2015 年 6 月起出现大幅回升, 2015 年 5 月的 1,080.3 增至 2016

年 3 月的 1,139.8。

投资方面,房地产企业仍以去库存为主要目标,开工意愿不高,

2015 年,土地成交价款为 7,621.61 亿元,同比大幅下降 23.9%,新开

工面积同比下降 14.0%,房地产开发投资增速继续下降至 1.0%,增速

同比减少 10.9 个百分点。2016 年 1~3 月,土地成交款为 1,165 亿元,

同比增长 3.7%,新开工面积同比增长 19.2%,增速提高 5.5 个百分点。

但在持续的政策、销售利好,以及持续的流动性宽松的环境下,房地

产企业在一、二线的拿地和投资意愿亦有所恢复。在经历短期探底之

后,预计房地产开发投资将温和回升。

目前来看,在房地产调控政策的陆续退出,以及宽松的货币政策

支持下,国内房地产市场销售和价格方面已实现企稳回升;但目前房

地产企业以去库存为主要目标,开发投资仍处于短期内探底阶段。

9

跟踪评级报告

50.0 %% 1.4

40.0 1.2

1.0

30.0

0.8

20.0 0.6

10.0 0.4

0.2

0.0

-10.0 -0.2

-20.0 -0.4

2013-03

2013-05

2013-07

2013-09

2013-11

2014-01

2014-03

2014-05

2014-07

2014-09

2014-11

2015-01

2015-03

2015-05

2015-07

2015-09

2015-11

2016-01

2016-03

商品房销售面积累计同比 一手房价格288指数环比

图1 2013 年以来我国房地产市场销售及价格变化情况(单位:%)

数据来源:Wind 资讯

市场回暖使得库存压力得到一定释放,但市场分化日益明显;一、

二线城市市场的向好带动了市场的回暖,但三线及以下城市库存问题

仍然突出

2015 年 4 月以来,新政策使得销售规模出现明显回升,房地产市

场供需两端的调整使得库存压力得到了一定释放, 基本实现动态平衡,

待售商品房面积环比增速均低于 1%。但由于前期基数较大,且三线及

以下城市去库存较为困难,国内商品房库存仍处于高位。

4.00

3.00

2.00

1.00

0.00

-1.00

-2.00

2011/06

2011/09

2011/12

2012/03

2012/06

2012/09

2012/12

2013/03

2013/06

2013/09

2013/12

2014/03

2014/06

2014/09

2014/12

2015/03

2015/06

2015/09

2015/12

2016/03

一线城市 二线城市 二线城市

图2 2011 年以来我国 70 个大中城市新建住宅价格指数环比情况(单位:%)

数据来源:Wind 资讯

10

跟踪评级报告

从城市分类来看,一、二线城市对房地产市场政策较为敏感,政

策刺激对三线及以下城市房地产市场的效果不甚理想。2013 年以来,

长期的调控政策使得一、二线城市商品房价格增速快速回落,而房地

产支持政策的出台释放了较大的需求,一、二线城市,尤其是一线城

市商品房价格快速回升。2015 年 3 月以来,一线城市商品房销售量明

显增长,价格环比增速均高于 2%,随着大型房地产企业积极进入,一

线房地产市场将呈现量价齐升的态势;二线城市价格小幅上升,库存

压力亦得到有效释放;而三线及以下城市价格则呈现小幅的波动,仍

面临较大的去库存压力。根据易居研究院发布数据,截至 2016 年 3 月

末,国内一、二、三线新建商品住宅库存总量分别为 2,493 万平方米、

17,728 万平方米和 4,257 万平方米,环比增幅分别为-5.6%、-0.9%和

0.0%。一线城市在 2015 年总体上呈现库存规模持续下滑的态势,在去

库存方面原因好于其他城市,但从 2016 年 1~3 月份数据可以看出,

库存继续出现环比下滑的态势,对于一线城市来说,后续补库存的程

度将会加大。 二线城市新增 2016 年 3 月份新增供应量为 2,059 万平方

米,同时新增供应量小于新增成交量,导致库存出现环比下跌态势;

在 2015 年 7 月份,二线城市库存规模同比增幅为近 52 个月的首次负

增长,而到 2015 年 8~12 月份保持同比下跌的态势。 到了 2016 年 1~

3 月份库存继续同比下跌。 总体上看,三线城市的去库存任务依然艰巨。

近年来,我国房地产企业经营业绩逐渐分化,领军企业竞争优势

愈发明显,行业集中度有所提升

随着行业成熟度的不断提升,我国房地产企业经营业绩逐步呈现

两极分化,领军企业竞争优势也愈发明显。从行业集中度来看,2011

年以来销售金额集中度明显高于销售面积集中度,大型房地产企业总

体上拥有较强的议价能力;2014 年,销售金额集中度的上升幅度明显

高于销售面积上升幅度,首先是大型房地产企业凭借其自身雄厚的资

金实力和运营能力,项目开发明显向一二线城市等发展前景较好的区

域倾斜,销售单价有所提升;其次是大型房地产企业拥有优质的客户

资源和品牌溢价能力,为其销售金额的较快提升提供了一定的支撑。

2011 年以来,万科企业股份有限公司、绿地控股集团有限公司、保利

房地产(集团)股份有限公司、中海地产集团有限公司、大连万达集团

股份有限公司、碧桂园控股有限公司和恒大地产集团有限公司先后跻

身年签约金额千亿元企业行列。2015 年,恒大地产集团有限公司成为

万科企业股份有限公司和绿地控股集团有限公司之后第 3 家销售额突

破 2,000 亿元的企业;前十名企业销售金额在 725 亿元以上,行业前

十名销售金额集中度达到 16.87%,组成国内房地产市场的领军集团。

11

跟踪评级报告

1

表3 2012~2015 年中国房地产企业集中度情况 (单位:%)

级别 2015 年 2014 年 2013 年 2012 年

房地产企业销售金额集中度

TOP10 企业 16.87 16.92 13.72 12.76

TOP20 企业 22.82 22.79 18.88 17.98

TOP50 企业 31.74 31.15 26.23 24.57

TOP100 企业 39.64 37.78 - -

房地产企业销售面积集中度

TOP10 企业 11.31 10.44 8.62 7.72

TOP20 企业 14.62 13.65 11.46 10.38

TOP50 企业 19.94 18.72 15.88 14.21

TOP100 企业 24.65 22.30 - -

数据来源:中国房产信息集团(CRIC)、克而瑞研究中心

在项目建设方面,大型房地产企业在供应链谈判中享有较大议价

权和批量采购折扣,同时部分企业向房屋建筑领域的延伸有助于进一

步降低建安成本,提升产品质量。由于大型房地产企业在项目选择、

销售和建设方面均有较强的控制力,具备良好的业务发展基础。因此,

预计未来 3~5 年,强者恒强的竞争格局将进一步提升行业集中度。

京津翼地区经济实力保持在全国前列,产业结构的持续优化,为

区域内企业发展奠定了良好基础;公司园区主要集中在环北京区域,

受益于京津冀战略,未来发展前景仍良好

京津翼城市圈由首都经济圈的概念发展而来,包括北京、天津市

以及河北省的保定、廊坊、唐山、张家口、承德、秦皇岛、沧州、衡

水、邢台、邯郸、石家庄共 11 个地级市。土地面积 21.8 万平方公里,

2015 年地区生产总值约为 6.93 万亿元,占全国 GDP 的 10.2%。其中,

北京、天津、河北分别为 2.30 万亿元、1.65 万亿元和 2.98 万亿元,

分别同比增长 6.9%、9.3%和 6.8%。与 2014 年相比,北京、天津增速

分别回落 0.4 个和 0.7 个百分点,河北增速提高 0.3 个百分点。2015

年,京津冀三地产业结构继续优化,农业、工业、服务业产业构成由

2014 年的 5.7:41.1:53.2 调整为 5.5:38.4:56.1。其中,京津冀第三

产业增加值占地区生产总值的比重均不同幅度地提高,北京达到

79.8%、天津升至 52.2%、河北增至 40.2%。较强的综合经济实力及产

业结构的持续优化为区域内企业发展奠定了良好基础。

2015 年 4 月 30 日召开的中共中央政治局会议审议通过了《京津冀

协同发展规划纲要》,京津冀一体化上升为国家战略,战略强调实现

京津冀协同发展是面向未来打造新的首都经济圈、推进区域发展体制

创新的需要,是探索完善城市群布局和形态、为优化开发区域发展提

金额集中度=企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额;面积集中度=企业销售面积/统计局公布的全国

商品房销售面积。2015 年度全国商品房销售金额是根据前 11 月累计同比增幅推算 12 月同比增幅所得。

12

跟踪评级报告

供示范和样板的需要,是实现京津冀优势互补、促进渤海经济区发展、

《京津冀协同发展规划

带动北方腹地发展的需要。2015 年 8 月 23 日,

纲要》正式发布,京津冀协同发展领导小组办公室负责人介绍,京津

冀的整体定位是“以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同发展

改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范

区”。环京津地区城市全面深化与京津对接,大力发展战略性新兴产

业、现代服务业和现代农业,构建京津冀协同发展核心区域。到 2030

年,首都核心功能更加优化,京津冀区域一体化格局基本形成,为京

津冀地区的基础设施、房地产及生态环保等领域的诸多企业带来更广

阔的发展空间。

受益于京津冀协同发展加速落地的政策利好,华夏幸福在京津冀

地区已累计投资运营 15 个区域(产业新城模式),具有较强的品牌影

响力。其中最具代表性的是河北省廊坊市固安产业新城,固安县在中

国社会科学院发布的国内首份《中国县域经济发展报告(2015)》中位

列“中国县域经济创新力 50 强”第 3,同时在“全国县域经济发展潜

;从

力百强县”排名第 10,并成功跻身“全国县域经济竞争力百强县”

2002 年全县年财政收入不足亿元,发展水平位列廊坊市十个县(市、

区)中的后两名,到 2014 年全县财政收入突破 40 亿元大关,位居全

省第 5 名。

经营与竞争

公司的主要收入和利润来源仍为产业新城建设业务;2015 年以来,

受公司业务扩张的影响,营业收入和毛利润均大幅增长

公司仍主要从事产业新城建设和城市地产开发业务,其中产业新

城建设包含土地整理投资、基础设施建设、产业发展服务、物业管理

服务以及园区住宅配套等。

随着园区投资规模的快速增长, 公司收入和毛利润规模增长较快,

2015 年公司实现营业收入 383.35 亿元,同比大幅增长 42.58%,产业

新城建设业务仍是公司收入和利润的主要来源。随着园区住宅结转项

目的增多,2015 年园区住宅配套业务收入同比增长 28.47%;随着园区

内入园企业的增加使得公司新增落地投资额的增加,2015 年产业发展

服务业务收入大幅增长 77.77%;随着公司土地整理规模的扩大,2015

年土地整理投资业务收入同比增长 14.32%;由于基础设施建设为单个

项目竣工后结算收入,因当年可结转项目较少,2015 年基础设施建设

业务收入同比下降 13.94 亿元;2015 年,物业管理服务和综合服务收

入分别为 1.16 亿元和 3.84 亿元。总体来看,公司产业新城业务收入

涨幅较大。同期,城市地产开发业务收入和毛利润亦实现快速增长,

其中城市地产开发业务收入同比增长 49.31 亿元, 主要是 2015 年结转

项目的增多;其他业务收入和毛利润略有下降。

13

跟踪评级报告

表4 2013~2015 年公司营业收入及毛利润构成情况(单位:亿元、%)

2015 年 2014 年 2013 年

项目

金额 占比 金额 占比 金额 占比

营业收入 383.35 100.00 268.86 100.00 210.60 100.00

园区住宅配套 203.07 52.97 158.07 58.79 130.88 62.15

产业发展服务 63.43 16.55 35.68 13.27 23.65 11.23

产业

土地整理投资 30.09 7.85 26.32 9.79 20.53 9.75

新城

基础设施建设 0.38 0.10 14.32 5.33 9.90 4.70

建设

物业管理服务 1.16 0.30 1.63 0.61 1.11 0.53

综合服务 3.84 1.00 0.72 0.27 0.44 0.21

城市地产开发 76.61 19.99 27.30 10.15 23.39 11.11

其他 4.76 1.24 4.81 1.79 0.70 0.33

毛利润 132.31 100.00 96.16 100.00 71.21 100.00

园区住宅配套 61.85 46.74 45.05 46.85 35.54 49.91

产业发展服务 60.27 45.55 34.57 35.95 23.07 32.40

产业

土地整理投资 3.86 2.92 3.77 3.92 5.95 8.36

新城

基础设施建设 0.15 0.12 5.53 5.75 2.11 2.96

建设

物业管理服务 0.17 0.13 -0.43 -0.45 0.18 0.25

综合服务 1.45 1.10 0.10 0.10 0.12 0.17

城市地产开发 6.99 5.28 6.40 6.66 4.59 6.45

其他 -2.43 -1.84 1.17 1.22 -0.35 -

数据来源:根据公司提供的资料整理

毛利率方面,2015 年公司综合毛利率为 34.52%。具体来看,2015

年产业新城建设板块中的园区住宅配套和基础设施建设业务毛利率同

比均有所增长,分别为 30.46%和 40.79%;产业发展服务和土地整理投

资业务毛利率均有所下降,分别为 95.01%和 12.83%,产业新城板块毛

利率整体较为稳定。2015 年,物业管理服务毛利率由负值转为正值,

主要 2015 年公司交房量大幅增加,物业管理服务收入相应增加所致;

综合服务业务毛利率同比上升 24.14 个百分点,主要是随着入园企业

的增多,公司提供的道路清洁及绿化等公共项目维护的增多。同期,

城市地产开发业务毛利率为 9.12%,同比大幅下降 14.34 个百分点,主

要是公司结转收入的项目销售时销售均价较低所致。2015 年,其他业

务毛利率由正值转为负值,主要是受园区酒店和足球俱乐部在经营初

期成本增长较快所致。

预计未来 1~2 年,随着项目的逐步结转,公司收入和利润规模将

持续增长。

14

跟踪评级报告

表5 2013~2015 年公司综合毛利率情况(单位:%)

项目 2015 年 2014 年 2013 年

综合毛利率 34.52 35.77 33.81

产 园区住宅配套 30.46 28.50 27.15

业 产业发展服务 95.01 96.89 97.58

新 土地整理投资 12.83 14.34 28.97

城 基础设施建设 40.79 38.62 21.30

建 物业管理服务 14.94 -26.62 15.87

设 综合服务 37.87 13.73 28.41

城市地产开发 9.12 23.46 19.65

其他 -51.08 24.30 -50.00

数据来源:根据公司提供的资料整理

公司“园区+地产”模式利于促进区域产业发展和区域价值提升,

契合国家产业政策和政府诉求,在环北京区域复制能力较强;2015 年

以来公司持续深耕京津翼,同时开拓长江经济带并布局“一带一路”

等热点区域

公司坚持“以产促城、以城带产、产城融合、城乡统筹、政企共

赢”的理念,确立了园区开发经营与城镇开发建设相互促进的县域经

济独特发展模式,公司产业新城开发建设业务仍主要是基于与政府签

订的委托开发协议,由地方政府委托公司对园区进行土地整理投资、

基础设施建设、产业发展、公用设施建设及后续运营等相关工作。公

司的商业模式契合政府诉求,通过一站式解决方案弥补了众多区县级

地方政府资金和专业能力的不足,并在运营过程中充分发挥出园区和

地产的协同效应,可复制能力较强。

2015 年以来,公司持续深耕京津翼,同时积极开拓长江经济带、

布局“一带一路”等热点区域。具体来看,截至 2015 年末,公司已签

订 30 个园区委托开发协议或合作协议,其中在京津翼地区已累计投资

运营 15 个区域,长江经济带已累计投资运营 8 个区域;此外,公司抓

住国家开展的“一带一路”的战略方针,积极实施“走出去”战略,

实现扩张和拓展,2015 年底公司与印度尼西亚共和国 PT Alam Sutera

Realty Tbk 公司签署备忘录,共同设立合资公司,合作开发位于印度

尼西亚万丹省的目标区域,建设产业新城,顺利实现了产业新城模式

在海外的拓展。

2015 年 7 月,根据中华人民共和国国家发展和改革委员会公布的

PPP 项目库,固安工业园区成为入库的 13 个项目之一;江苏省财政厅

在其官方网站发布了《关于公布 2015 年度政府和社会资本合作(PPP)

入库项目的通知》 无锡市南长区政府与公司以 PPP 模式合作开发的无

锡市南长滨河新城项目入选该项目库公司的“政府主导、企业运作、

合作共赢”模式得到从国家到地方各级政府的全面认可和肯定。

15

跟踪评级报告

表6 华夏幸福园区业务布局(单位:平方公里、年)

成立 委托开 委托 成立 委托开 委托

项目 项目

时间 发面积 期限 时间 发面积 期限

固安工业园区 2006 50 南京溧水园区 2014 10.00 -

86.74

固安新兴产业示范区 2012 50 北京房山张坊园区 2014 119.00 30

大厂潮白河工业区 2007 50 任丘园区 2014 240.00 50

83.15

大厂新兴产业示范区 2011 50 涿鹿园区 2014 247.00 50

怀来工业区 2010 121.72 50 保定白洋淀科技城 2014 300.00 50

昌黎园区 2010 15.00 - 任丘南部 2015 45.80 30

滦平金山岭园区 2011 225.00 25 上海金山枫泾园区 2015 91.70 -

文安园区 2011 24.20 30 固安牛驼马庄区域 2015 64.30 50

沈阳苏家屯园区 2012 34.85 30 沈阳铁西区域 2015 31.70 -

无锡园区 2012 3.52 15 四川仁寿区域 2015 50.00 -

镇江园区 2012 2.50 15 安徽来安区域 2015 180.00 50

广阳园区 2012 8.65 - 河北雄县区域 2015 181.20 50

嘉善园区 2013 12.00 18 和县 2015 155.00 50

霸州园区 2013 124.00 50 秦皇岛北戴河新区 2015 35.26 40

永清园区 2013 18.00 20

香河园区 2013 81.00 30 总 计 - 2,591.29 -

数据来源:根据公司提供资料整理

根据公司与地方政府签订的委托开发协议,地方政府对公司的委

托具有排他性,同时约定具体合作期限,并对各类业务的服务费用、

确认方式及结算时间有明确约定。

以固安工业园区为例,根据委托开发协议,公司收入情况如下:

固安工业园区的基础设施建设的委托建设利润为总投资额(以竣工结

算为准) 10%;固安工业园区内入区企业的厂房建设的委托建设收益

为总投资额(以竣工结算为准)的 10%;咨询服务费用由双方约定;每

年招商引资服务费用按照当年新增落地投资额的 45%确定;物业管理、

公共项目维护及公用事业服务提供按照国家定价执行,如无国家定价,

按照政府指导价或经政府审计的市场价确定。

一般而言,关于公司基础设施和园区配套建设业务,政府按协议

规定向公司支付建设费用,具体包括建设成本和建设利润两部分,建

设利润按建设项目总投资额的 10%~15%计算;产业发展服务业务收入

按落地投资金额的 45%确定收入。

16

跟踪评级报告

表7 公司产业新城发展模式解析

业务类型 委托内容 结算方式

基础设施建设费(含

在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、

基础设施建设 税,以审计结果为准)

通信基础、排水等“九通一平”及场站等项目

加成 10%~15%

主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定、组织、

上一年度土地整理费

督导、跟进以政府部门为主体进行集体土地征转补偿

土地整理投资 (含税,以审计结果为

以及形成建设用地的相关工作,并承担土地征转过程

准)加成 10%~15%

中的土地整理投资成本

对委托区域内工业园区进行宣传、推广、产业发展定

位、进行招商引资项目的洽谈,以及对入园企业提供 上一年度新增落地投

产业发展服务

“全程无忧式管家服务”,协助企业快速实现生产运 资额的 45%

上一年度园区综合服

负责在委托区域组织有资质的服务单位,承担物业管 务费(含税,以审计

园区综合服务

理服务,道路清洁及绿化等公共项目维护 报告为准)加成

10%~15%

资料来源:根据公司提供资料整理

土地整理投资业务作为园区开发的重要组成部分,随着公司园区

拓展数量的增长,未来公司土地整理投资业务将保持较大规模

公司仍根据委托开发协议或者合作协议,协助地方政府拟定土地

出让方案(草案),以及协助地方政府组织土地出让工作。

表8 2015 年公司土地整理情况(单位:平方米)

区域 一级土地整理面积 一级土地整理房屋规划面积

固安 2,026,625 2,103,508

霸州 470,667 276,360

永清 280,014 -

廊坊 478,669 600,314

怀来 760,508 366,389

丰台 - 333,178

嘉善 484,667 260,471

苏家屯 680,667 313,463

大厂 732,304 2,209,198

香河 272,393 144,450

合 计 6,186,514 6,607,331

数据来源:根据公司提供资料整理

公司与地方政府将协力进行委托区域内土地流转、征收、科研、

环评、立项、申报、审批、批文及用地指标、规范指标及耕地(基本

17

跟踪评级报告

农田)占补平衡指标的获取工作,并将一般不少于 50%的获取指标用地

用于进行园区配套地产的开发建设。根据委托开发协议,各园区政府

将每年核定公司土地整理投入计为土地整理成本,并以土地整理投入

资金的一定比例(10~15%)作为公司的土地整理收益,毛利率整体相

对稳定。从待整理土地资源看,公司已开发区域中固安大区、大厂大

区及环上海大区完成土地整理规模相对较大,签订开发协议的其他区

域已完成土地整理面积占比相对较低。2015 年,公司一级土地整理总

量为 618.65 万平方米,一级土地整理房屋规划面积为 660.73 万平方

米,同比增长 86.97%,未来公司土地整理业务仍将保持较大规模。

基于优秀的战略规划能力、投资建设能力和较强的招商能力,公

司受托园区发展良好,签约入园企业和投资金额仍能保持较快增长

产业发展服务仍是公司园区开发建设业务的重要组成部分,公司

主要依托园区经济发展定位,结合自有资源和渠道,寻找同类企业进

行入园谈判,最终实现企业入园落地投资。公司与麦肯锡、罗兰贝格

等知名咨询机构保持长期战略合作关系,通过整合全国乃至全球的产

业专家针对每个区域的具体情况,紧贴政策导向,以国际标准参与高

品质的开发建设,为受托区域量身定做战略规划方案;通过“四港一

(产业港、科技港、商务港、孵化港和产业基地)的产业园产品,

基地”

增强产业促进和快速发展能力,同时在产业发展服务过程中,公司可

为拟入园企业提供土地出让手续协助办理服务、厂房建设服务及配套

设施服务等专业服务。由于产业发展服务业务成本主要仍为招商引资

所发生的产业定位、产业规划、城市规划、投资服务等费用,因此产

业发展服务业务成本低、毛利率始终保持在很高水平。

表9 公司主要园区产业定位

项目 产业定位

航天、生物医药、电子商务、新材料、装备制造、电子信息、节能环保、

固安工业园区

汽车零部件、生产型服务业

大厂潮白河工区 文化创意、生产性服务和互联网

怀来工业区 航天产业、总部经济、智能制造、节能环保、电子信息

嘉善园区 电子商务、智能制造、文化创意

无锡南长滨河新城 智慧物联应用、智慧高端制造、智慧物流服务、智能生产服务

资料来源:根据公司提供资料整理

公司在招商方面已积累成熟经验,拥有专业招商团队和高效运作

模式,优质的客户资源为公司实现区域招商快速推进奠定基础

公司保持着专业的招商团队,拥有平台体系、方法体系、支持体

系、团队体系、产品体系和服务体系六大体系,已形成完整的招商体

系。公司通过多年招商引资的经验积累,已形成庞大的客户及项目管

理库系统,覆盖各个园区主导产业活跃企业数据 19 万条。公司通过优

质的客户资源为公司实现区域招商快速推进奠定基础。

18

跟踪评级报告

表 10 公司招商引资全体系链简介

项目 主要功能

平台体系 以行业研究院为中心,提供智力支持

提出“三有四创新”创新招商体系,以龙头企业招商为引领,以打造

方法体系

产业集群为核心,实施产业链招商,构建产业创新生态体系。

支持体系 公司“大数据”中心,精细管理客户信息,挖掘客户投资规律

1,000 余人专业招商团队,按照区域和行业划分,并针对大客户设立

团队体系

专门团队

产品体系 针对不同行业客户需求,提供“四港一基地”的产业园载体

全方位产业服务体系,包括金融服务、行业服务、业务流程服务、高

服务体系

端定制服务等,为入园企业营造良好投资环境和产业增值服务

资料来源:根据公司提供资料整理

2015 年以来,为进一步扩大招商能力,公司分别与中科金财、太

库科技、中国卫星、北京电影学院、北方车辆集团、中国科技产业化

促进会、乐视 VR 等 20 余家机构达成战略合作联盟。此外,公司通过

积极的并购战略,实现对产业发展能力的提升,2015 年公司成功收购

苏州火炬创新业孵化管理有限公司,并将在企业服务、园区运营等多

个方面进行深度整合。具体来看,2015 年,在产业发展上,公司坚决

落实“产业优先”的战略,不断创新服务手段,一方面与中国空间技

术研究院、中国卫通集团有限公司、北京电影学院、乐视虚拟现实科

技(北京)有限公司、北京北方车辆集团有限公司、北京千方科技股

份有限公司、韩国文化产业振兴院等行业龙头开展跨领域战略合作,

一方面加快与清华大学等高校院所的“产学研”合作模式,搭建“创

新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研合作平

台,并与太库科技创业发展有限公司达成战略合作,于硅谷及国内一

线城市积极布局创新孵化器,搭建全球科技孵化平台,打造产业自生

能力,实现“全球技术-华夏加速-中国创造”。城市运营上,公司

完善所开发区域内生活、商业、教育、医疗等相关配套,如大厂区域

顺利签约北京五中,苏家屯区域顺利签约沈阳七中等。

表 11 2013~2015 年公司园区业务主要运营数据(单位:个、亿元)

项目 2015 年 2014 年 2013 年

新拓展园区 9 5 4

新增签约入园企业 173 114 60

其中:固安产业新城 37 39 31

新增签约投资金额 536.70 502.00 395.00

其中:固安产业新城 127.60 212.20 260.90

数据来源:根据公司提供资料整理

公司在区域拓展方面聚焦环北京,实现河北省廊坊市、张家口市、

秦皇岛等环北京区域签约,同时,实现了运营模式的跨区域复制。随

19

跟踪评级报告

着公司与工信部、航天科工、清华大学、京东及国能集团等建立合作

关系,公司产业服务能力不断提升,对于企业的吸引力不断增强。同

时,公司具有良好的的建设、运营市政配套设施能力,能够全方位为

政府提供城市基础设施建设,2015 年公司共开工建设 31 个公建项目。

产业发展服务是基于良好的外部环境、完善的园区配套和多年的

产业孵化聚集,2015 年以来公司产业发展服务收入增速较快,主要是

固安、大厂及怀来等环北京区域受益于北京市经济外延辐射影响,土

地价值不断提升,同时园区配套设施不断完善,园区招商引资开展顺

利,带动政府拨付产业发展服务收入增长所致。2015 年,投资运营的

园区新增签约入园企业 173 家,新增签约投资额 536.70 亿元。具体来

看,公司典型园区大厂区域新增签约入园企业 26 家,新增签约投资额

82.8 亿元,其中包括北京电影学院、BASEFX、sense11、Relativity

Education、亚马逊、360、爱奇艺等五家互联网龙头签约入驻;苏家

屯区域新增签约入园企业 14 家,新增签约投资额 58.60 亿元。其中,

包括世界 500 强企业奥钢联和钢宝利的签约以及德国凯格、 德国易马、

日本三樱等多家企业签约入驻。

公司在区域拓展方面聚焦环北京,实现北京房山、河北任丘及保

定科技新城等区域签约,同时稳步布局长江经济带,实现了运营模式

的跨区域复制。随着公司与中科金财、太库科技、中国卫星、北京电

影学院、北方车辆集团、中国科技产业化促进会等建立合作关系,公

司产业服务能力不断提升,对于企业的吸引力不断增强。

2015 年,公司签约销售金额大幅提升,地产业务主要集中在京津

冀地区,区位优势较好;依托园区地产的快速发展,公司在地产行业

中竞争地位提升较快

公司最早致力于河北省内的城市地产开发业务,城市地产是公司

的传统业务,随着公司产业新城模式的不断拓展,公司仍能够通过介

入园区前期的规划和建设,以较低的土地成本在园区及周边地区积极

布局配套住宅和城市地产项目,用于平衡前期公司在园区内的投入成

本。

表 12 公司房地产业务产品线情况

产品系列 业态 定位 代表项目

永定河孔雀城、大运河孔雀城、

孔雀城 京郊低密度住宅 精英家庭第二居所

潮白河孔雀城、八达岭孔雀城

大卫城 轻轨沿线中小户型 都市白领首居 大卫城 4 线、6 线

华夏花园、华夏经典、

华夏系列 住宅、商业、综合体 都市成熟客户首居

华夏铂宫、第五大街

兰亭系列 中式园林生态小镇 成熟年龄阶层精神需求 兰亭新镇

资料来源:根据公司提供资料整理

园区开发引来产业和人流,给房地产二级开发带来市场需求,同

20

跟踪评级报告

时房地产开发可以进一步提高园区开发的水平,二者良性互动,相互

促进。公司在多年销售推广中积累了丰富的经验,旗下知名品牌主要

是“京郊生态小镇连锁品牌-孔雀城”“京郊轻轨新城连锁品牌-大卫

城”“都市精品-华夏系列”和“人文新镇连锁品牌-兰亭系列”等,

公司坚持精品化产品开发策略,形成了良好的社会口碑和企业口碑。

2015 年,公司通过客户细分、品牌重塑,地产主力品牌“孔雀城”已

经在环京区域获得良好的社会口碑和企业口碑。同时在公司其他城市

建设配套产品(如学校、医院、酒店)的强力支持下,孔雀城较同类

产品有着更高的竞争力。因此,公司根据客户需求细分产品,形成 10

条产品线和整体精装体系,并依托资源禀赋及市场需求,创新“居住

+X”产品模式,今后将在养老地产、度假地产等新产品上形成差异化

的产品策略。在营销体系方面,公司建立了客户大数据平台,利用孔

雀城品牌,整合区域资源,销售手段有所升级。

表 13 2013~2015 年公司地产业务主要运营数据(单位:万平方米、亿元)

项目 2015 年 2014 年 2013 年

园区 城市 园区 城市 园区 城市

地产分类

地产 地产 地产 地产 地产 地产

签约销售面积 642.53 128.41 478.88 101.90 237.96 65.27

签约销售金额 495.37 120.72 355.02 75.23 236.09 59.16

2

签约金额行业排名 10 13 17

平均销售价格(元/平方米) 7,710 9,401 7,414 7,383 9,921 9,064

期末储备建筑面积 660.70 800.00 779.00

数据来源:根据公司提供资料整理

2015 年,公司实现整体销售额为 723.53 亿元,同比大幅增长

41.17%,位列行业前十,其中园区地产签约销售额为 495.37 亿元,同

比增长 39.53%,实现城市地产 120.72 亿元,同比增长 60.46%。具体

来看,2015 年,公司地产销售收入主要集中在京津冀地区,商品住宅

销售面积为 770.94 万平方米,同比增长 32.58%;签约销售额为 723.53

亿元,同比增长 41.17%。2015 年公司在廊坊市房地产销售面积为

630.40 万平方米,占廊坊市房地产销售的 58.46%。截至 2015 年末,

公司储备开发用地规划计容建筑面积约为 660.70 万平方米, 由于公司

能够通过土地整理获取土地,整体土地获取能力很强速度较快,因此

能够保证公司未来 1~2 年的地产开发。

2015 年,公司发行多期公司债,融资成本有所降低;公司融资渠

道畅通,与金融机构合作关系良好,为产业新城建设提供了资金保障

公司融资渠道畅通,间接融资渠道主要包括银行、信托及基金借

款等,直接融资渠道主要包括发行债券和股权融资,多元化的融资渠

数据来源:克而瑞研究中心发布的《2015 年中国房地产企业销售 TOP100》

21

跟踪评级报告

道为产业新城建设提供了良好的资金保障。公司采用市场化手段,与

国内各大商业银行、国家开发银行等政策性银行、信托公司、证券公

司、基金公司等建立了稳定的信贷合作关系,同时各类产业基金和房

地产信托投资基金为产业新城和城市产业综合体建设提供了有利保

障。截至 2015 年末,公司获得交通银行、国家开发银行及中国银行等

多家银行的授信额度,且剩余授信额度较大,对公司间接融资提供较

大空间。

2015 年以来,公司完成公开发行 40 亿公司债券和非公开发行 40

亿公司债券,平均成本为 5.4%左右,公司融资成本大幅降低,资本结

构更趋优化,财务状况更加稳健;同时公司为上市公司,可以进行股

权融资。2016 年 1 月 21 日,公司非公开发行 A 股股票在中国证券登记

结算有限公司办理了托管手续,募集资金净额为 68.94 亿元,主要募

集资金用途为固安孔雀城剑桥郡 7 期项目、固安孔雀湖瞰湖苑项目、

固安雀翎公馆项目、固安孔雀城英国宫 2.7 期项目、大厂潮白河邵府

新民居项目、大厂潮白河孔雀城颐景园项目、大厂潮白河孔雀城雅宸

园项目、大厂潮白河孔雀城雅琴园项目和偿还银行贷款。

公司治理与管理

截至 2015 年末,公司注册资本 26.46 亿元,公司控股股东华夏幸

福基业控股股份公司持有公司 68.88%股权,实际控制人为王文学。公

、 、

司按照《公司法》《证券法》《上市公司治理规则》和中国证监会、

上海证券交易所的法律法规规定,建立了完善的法人治理结构及生产

经营管理机构。公司总部定位于战略运营型向战略投资型转变,新设

产业新城集团、产业发展集团、城市发展集团、地产集团和物业集团

五大集团,形成了总部、业务集团和区域公司的分层次组织架构。

公司主要从事产业新城开发建设和城市地产开发业务,产业新城

开发建设是公司主要的收入和利润来源;公司产业新城开发模式契合

国家产业政策和政府诉求,基于优秀的战略规划能力、投资建设能力

和较强的招商能力,公司受托园区发展良好,可复制能力较强,签约

入园企业和投资金额增长较快,公司地产业务主要集中在环北京区域,

合理价差和成熟的产品线有效保证园区配套住宅和城市住宅的快速去

化;公司融资渠道畅通,与金融机构合作关系良好,为产业新城建设

提供了资金保障,公司发债逐渐增多,且成本控制较好,同时公司为

上市公司,拥有直接融资的优势,有利于降低整体融资成本。综合来

看,公司具有很强的抗风险能力。

财务分析

公司提供了 2015 年财务报表。中兴财光华会计师事务所(特殊普

通合伙)对公司财务报表进行了审计并出具了标准无保留意见的审计

报告。

22

跟踪评级报告

资产质量

2015 年以来,公司资产规模继续增长,资产仍以流动资产为主,

随着园区土地整理面积的扩大及地产业务的投入增长,公司存货规模

增长较快

2015 年以来,随着流动资产的增加,公司资产规模持续增长。截

至 2015 年末,公司总资产为 1,686.23 亿元,仍以流动资产为主。

亿元 62.92 %

47.45 148.58

2,000 100

1,500 80

60

1,000

1,537.65 40

500 1,076.72

693.48 20

0 0

2013年末 2014年末 2015年末

非流动资产合计 流动资产合计 流动资产占比

图3 2013~2015 年末公司资产结构

公司流动资产主要由存货、 货币资金和应收账款构成。 2015 年末,

存货和货币资金合计占流动资产比重为 89.37%。公司存货主要包括土

地整理和开发成本,分别存货总额比重为 22.29%和 53.89%。2015 年末,

公司存货为 1,006.21 亿元,同比增长 28.48%,由于园区土地整理、基

3

础设施建设、工程施工及开发成本 的增加,存货规模增长较快,公司

已提存货跌价准备 0.67 亿元;货币资金为 368.02 亿元,较 2014 年大

幅增加 206.08 亿元,主要因房地产业务回款、应付债券及长短期借款

增加;其中受限货币资金为 16.06 亿元,主要包括银行存单质押借款、

银行承兑汇票保证金、融资保证金及履约保证金。2015 年末,公司应

收账款为 71.77 亿元,同比增长 39.71%,主要是政府园区结算款的增

加,公司应收账款共计提坏账准备 0.21 亿元,账龄在 1 年以内的应收

账款占账面余额的 2.96%。其他主要流动资产科目变化不大。

存货中开发成本一般包括土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设

施费、公共配套设施费和开发期间税费等。

23

跟踪评级报告

其他

其他非流动 14.57%

资产

24.12%

固定资产

16.01%

无形资产

30.37% 在建工程

14.93%

图4 2015 年末公司非流动资产构成情况

公司非流动资产主要由无形资产、其他非流动资产、固定资产和

在建工程构成。2015 年末,公司无形资产为 45.12 亿元,同比大幅增

加 40.57 亿元,主要是土地使用权增加 39.46 亿元及河北华夏幸福足

球队引进球员技术资产增加 2.56 亿元所致;其他非流动资产为 35.84

亿元,同比增长 85.66 亿元,主要由于新增投资专项资管计划所致;

固定资产为 23.79 亿元,同比大幅增长 44.56%,主要为在建的房屋及

建筑物完工转入所致; 在建工程为 22.19 亿元,同比大幅增长 51.69%,

主要为酒店、展馆及园区厂站项目建设支出增加。其他主要非流动资

产科目变化不大。

2015 年,公司的存货周转天数为 1,283.04 天,存货周转效率同比

略有上升;应收账款周转天数为 57.82 天,应收账款周转效率同比有

所下降,主要是应收政府园区结算款增加所致。

截至 2015 年末,公司用于获得银行及其他借款而抵押的资产共计

135.28 亿元,占总资产的 8.02%,占净资产的 52.78%,以货币资金、

存货、固定资产、无形资产和银行存款为主。

综合来看,随着公司经营规模的扩大,园区投入不断增大,公司

存货规模增长较快,同时由于经营回款及借款规模增长,公司货币资

金在流动资产中占比保持较高水平。

资本结构

2015 年末,随着园区拓展对资金需求的持续增长,公司负债规模

持续扩大,有息债务有所增加,负债仍以流动负债为主,流动负债中

预收款项占比仍较大

2015 年以来,随着园区拓展资金需求增大,公司债务规模持续增

长。截至 2015 年末,公司总负债为 1,429.93 亿元,仍以流动负债为

主, 较

流动负债在总负债中的比重为 79.61%, 2014 年末比重有所下降,

主要是公司加大债券融资力度,应付债券增加较多。

24

跟踪评级报告

亿元 291.54 %

1,500 100

117.84 80

1,000

60

97.23

1,138.39 40

500 847.83

544.15 20

0 0

2013年末 2014年末 2015年末

非流动负债合计 流动负债合计 流动负债占比

图5 2013~2015 年末公司负债结构

公司流动负债主要由预收款项、应付账款及一年内到期的非流动

负债构成。2015 年末,公司预收款项为 672.55 亿元,同比大幅增长

52.92%,主要由于预收购房款增加所致,2015 年末公司预收账款账龄

一年以内的占比 74.73%,预计未来 1~2 年随着商品房交予客户,预收

款项将逐步结转为公司营业收入;应付账款为 160.27 亿元,同比大幅

增长 35.93%,主要是应付工程款增加所致,一年以内应付账款占比为

83.37%;一年内到期的非流动负债为 122.27 亿元,主要是由一年内到

期的长期借款和一年内到期的长期应付款构成, 同比下降 7.93%。其他

主要流动负债科目变化不大。

一年内到期 其他

的非流动负 16.10%

10.74%

应付账款

14.08%

预收款项

59.08%

图6 2015 年末公司流动负债构成情况

公司非流动负债主要由长期借款和应付债券构成。2015 年末,公

司长期借款为 205.95 亿元,同比大幅增加 111.06 亿元,主要受业务

规模的扩大,借款持续增加,其中质押借款为 163.55 亿元,主要以持

有的廊坊京御房地产开发有限公司、九通基业投资有限公司等公司部

分股权做质押、以及三浦威特园区建设发展有限公司等公司应收账款

质押;抵押借款为 93.47 亿元,以公司持有的存货(包括土地使用权

及地上项目)、投资性房地产和固定资产提供抵押;保证借款为 66.37

亿元,主要由公司控股股东、实际控制人以及廊坊京御房地产开发有

限公司、九通基业投资有限公司等公司提供保证担保。2015 年,公司

新增应付债券为 79.37 亿元,主要为公司发行的 5 期公司债。

25

跟踪评级报告

表 14 2013~2015 年末公司有息债务情况(单位:亿元、%)

项目 2015 年末 2014 年末 2013 年末

短期有息债务 210.56 233.17 102.52

长期有息债务 290.83 100.90 80.45

总有息债务 501.39 334.07 182.97

总有息债务占总负债比重 35.06 34.59 28.53

由于产业新城前期资金投入较大, 且随着公司拓展园区不断增多,

公司通过银行借款、 信托借款和发行公司债等多种融资渠道筹集资金,

具体来看,2015 年公司融资总金额为 483.18 亿元,整体平均融资成本

为 7.92%,平均融资成本同比下降 1.72 个百分点,主要是融资成本较

高的信托融资占总有息债务比重有所下降,因此,公司融资成本大幅

降低,资本结构更为优化,财务状况更加稳健。截至 2015 年末,公司

银行贷款余额为 130.21 亿元,平均利息成本为 5.25%,占总有息债务

的比重的 25.97%;公司债融资余额为 79.37 亿元,平均利息成本为

5.42%,占总有息债务比重的 15.83%;信托、资管等其他融资余额为

273.60 亿元,平均利息成本为 9.60%,2015 年公司信托、资管等其他

融资占总有息债务的比重由 2014 年的 69.20%降为 54.56%。

2015 年,公司有息债务规模增长较快,主要是发行公司债 80 亿元。

从期限结构上来看公司有息债务仍以短期有息债务为主,2015 年末短

期有息债务占总有息债务比重为 42.00%,短期有息债务较为稳定,货

币资金可以完全覆盖短期有息债务。2015 年末,公司长期有息债务同

比大幅增加,主要由于 2015 年公司发行的公司债大幅增加所致。综合

来看,公司流动性较为充裕,短期偿债压力一般。

表 15 截至 2015 年末公司有息债务期限结构(单位:亿元、%)

项目 ≤1 年 (1,2]年 (2,3]年 (3,4]年 >5 年 合计

金额 210.56 155.56 74.04 19.88 41.35 501.39

占比 42.00 31.03 14.77 3.96 8.25 100.00

2015 年末, 同比大幅增长 47.33%,

公司所有者权益为 256.30 亿元,

主要是由于公司未分配利润增长所致;股本为 26.46 亿元,同比大幅

增长 13.23 亿元,主要由于公司以 2014 年 12 月 31 日总股本

1,322,879,715 股为基数,向全体股东每 10 股送红股 10 股(含税)。

表 16 2013~2015 年末公司偿债能力指标(单位:倍、%)

指标 2015 年末 2014 年末 2013 年末

流动比率 1.35 1.27 1.27

速动比率 0.47 0.35 0.28

保守速动比率 0.32 0.19 0.18

资产负债率 84.80 84.74 86.56

长期资产适合率 368.71 463.78 414.69

26

跟踪评级报告

2015 年,公司流动比率和速动比率有所上升,资产负债率略有上

升,仍处于较高水平,但其中预收款项规模较大,占总负债比重为

47.03%。

公司按照房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款担保,该

担保为阶段性连带担保,担保期限自公司、按揭银行与购房者签订的

抵押贷款合同生效之日起,至公司为购房者办妥《房屋所有权证》并

协助按揭银行办理抵押登记且将《他项权利证书》交予按揭银行之日

止。截至 2015 年末,公司为商品房购买人提供的阶段性担保额为

342.55 亿元,担保比率为 133.65%,公司无其他对外担保事项。

综合来看,随着公司园区拓展对资金的需求逐步提高,公司债务

规模持续增长,公司融资渠道多样,公司负债中预收款项规模仍较大,

有利于保障公司未来收入水平。

盈利能力

2015 年,随着公司规模的持续扩大,公司营业收入大幅提升;公

司净资产收益率很高,盈利能力仍很强

2015 年,随着公司经营规模的扩大,公司收入保持持续增长,毛

利率为 34.52%。

亿元 %

500 40

400 30

300

20

200

69.49 10

100 210.60 35.86 268.86 50.60 383.35

0 0

2013年 2014年 2015年

营业收入 利润总额 毛利率 营业利润率

图7 2013~2015 年公司收入及盈利情况

2015 年,公司财务费用略有下降,整体处于较低水平,主要是公

司将为项目建设投资的借款所发生的相应利息费用予以资本化处理;

销售费用和管理费用略有增长。2015 年,公司期间费用占营业收入

9.89%,保持较低水平。

表 17 2013~2015 年公司期间费用及其占营业收入比重情况(单位:亿元、%)

2015 年 2014 年 2013 年

项目

金额 占比 金额 占比 金额 占比

销售费用 12.36 3.23 9.54 3.55 8.73 4.15

管理费用 25.52 6.66 17.54 6.52 11.51 5.46

财务费用 0.01 0.00 0.28 0.10 1.15 0.55

期间费用 37.89 9.89 27.35 10.17 21.39 10.16

27

跟踪评级报告

2015 年,公司利润总额和净利润分别为 69.49 亿元和 49.87 亿元,

分别同比增长 37.33%和 31.19%;净资产收益率为 19.46%,公司通过“园

区+地产”的独特盈利模式实现了较高的净资产收益率;总资产报酬率

为 23%,同比略有下降,主要为资产规模增长较快所致。

综合来看,公司凭借自身“园区+地产”模式保持了较强的盈利能

力,预计未来 1~2 年随着园区开发规模的扩大,公司收入和利润规模

将持续增长。

现金流

2015 年受公司销售规模扩大的影响,公司经营性净现金流为大幅

净流入;随着公司业务规模扩大,公司筹资借款持续增多,未来资金

支出压力较大,融资需求仍较大

2015 年,一方面受公司销售规模扩大的影响,另一方面受京津翼

一体化利好政策的影响,公司整体回款涨幅较大,公司经营性净现金

流由净流出转为净流入。

亿元

250 192.96

200

150 111.04 120.55

74.50

100

50

0

-50

-100 -34.74 -30.76 -49.54 -27.28 -57.96

2013年 2014年 2015年

经营性净现金流 投资性净现金流 筹资性净现金流

图8 2013~2015 年公司现金流情况

2015 年,公司投资性净现金流为-57.96 亿元,流出规模同比大幅

扩大,主要是公司购买资管计划以及资管计划劣后级份额增加;筹资

性净现金流为 192.96 亿元,同比增加 72.41 亿元,主要为公司仍保持

在高速增长期、业务规模扩张速度较快,融资金额增加较多。

表 18 2013~2015 年公司部分偿债指标情况

指标 2015 年 2014 年 2013 年

经营性净现金流/流动负债(%) 7.50 -7.12 -8.05

经营性净现金流/总负债(%) 6.22 -6.17 -6.79

经营现金流利息保障倍数(倍) 2.08 -1.91 -2.49

EBIT 利息保障倍数(倍) 1.99 2.00 2.69

EBITDA 利息保障倍数(倍) 2.08 2.05 2.74

综合来看,2015 年公司随着销售规模的扩大,经营性净现金流对

债务及利息保障能力有所加强;但随着公司业务规模扩大,签约园区

的增加,未来资金支出压力较大,存在资金出压力,仍将保持较大融

28

跟踪评级报告

资需求。

偿债能力

2015 年以来,公司负债和有息债务规模有所增加,总有息债务占

总负债比重一般。截至 2015 年末,公司总有息债务为 501.39 亿元,

占总负债比重为 35.06%,其中短期有息债务为 210.56 亿元。同期,公

司资产规模持续增长,以流动资产为主,同时货币资金占总资产比重

保持较高水平。凭借园区与地产联动开发模式公司收入和利润规模增

长较大,净资产收益率保持在较高水平。未来随着公司园区的不断开

发投入,公司仍将对资金有较大的需求,公司与主要银行保持良好的

合作关系,外部融资能力很强,同时公司为上市公司,拥有股权融资

的优势,且公司债券发行逐渐增多,利率较低,有利于其偿债能力的

增强。综合来看,公司偿债能力很强。

债务履约情况

根据公司提供的中国人民银行征信中心出具的企业信用报告,截

至 2016 年 4 月 18 日,公司本部未曾发生过不良信贷事件,截至本报

告出具日, 公司在公开债券市场发行的债务融资工具未到还本付息日。

结论

公司产业园区开发具有产业聚集效用和规模效用,能够促进产业

结构升级,加快区域经济发展;在经济发展新常态下,我国房地产行

业已步入调整期,但城镇化建设是我国房地产发展的重要驱动力,城

镇化率的提升带动城市住宅需求增长,为房地产企业提供发展空间。

公司主要从事产业新城开发建设和城市地产开发业务,产业新城开发

建设是公司主要的收入和利润来源;公司产业新城开发模式契合国家

产业政策和政府诉求,基于优秀的战略规划能力、投资建设能力和和

较强的招商能力,公司受托园区发展良好,可复制能力较强,签约入

园企业和投资金额增长较快,公司地产业务均位于核心城市外溢区域,

合理价差和成熟的产品线有效保证了园区配套住宅和城市住宅的快速

去化;同时公司融资渠道多样,与金融机构合作关系良好,为产业新

城建设提供了资金保障。公司流动负债资产中预收款项占比较大,有

利于保障公司未来收入水平;但随着公司园区的不断拓展,公司面临

一定的资金支出压力。预计 1~2 年随着园区开发规模的扩大,公司收

入和利润规模将持续增长。

综合分析,大公对公司“15 华夏债”“15 华夏 02”

、 、 、

“15 华夏 03”

、 、 、 、

“15 华夏 04”“15 华夏 05”“16 华夏债”“16 华夏 01”“16 华夏

、 、

02”“16 华夏 04”“16 华夏 05”信用等级维持 AA+,主体信用等级维

持 AA+,评级展望维持稳定。

29

跟踪评级报告

附件 1 截至 2015 年末华夏幸福基业股份有限公司股权结构图

王文学

80.00% 100.00%

20.00%

北京东方银联投资管理有限公司 廊坊幸福基业投资有限公司

81.00% 55.00% 26.50%

鼎基资本管理有限公司 华夏幸福基业控股股份公司 社会公众股

0.78% 68.88% 30.34%

华夏幸福基业股份有限公司

100.00%

廊坊京御房地产开发有限公司

100.00%

九通基业投资有限公司 其他公司

30

跟踪评级报告

附件 2 截至 2015 年末华夏幸福基业股份有限公司组织结构图

股东大会

战略委员会

监事会

薪酬与考核委员会 董事会

提名委员会 董事会办公室

董事长

审计委员会

总裁

总裁办公室 经营决策委员会

常务副总裁 经营管理委员会

战 计 法 拓 政 成 集 品 财 融 信 组 人 华 审 资 战 对 投 资

略 划 务 展 府 本 中 牌 务 资 息 织 力 夏 计 产 略 外 资 产

发 运 合 中 事 合 采 中 中 中 管 发 资 幸 监 筹 创 合 管 管

展 营 规 心 务 约 购 心 心 心 理 展 源 福 察 备 新 作 理 理

中 中 部 中 中 中 中 中 中 大 中 管 部 部 中 部

心 心 心 心 心 心 心 心 学 心 理 心

产 地 产 城 物 商业

业 产 业 市 业 地产

发 集 新 发 集 开发

展 团 城 展 团 公司

集 集 集

团 团 团

31

跟踪评级报告

附件 3 大公承做的华夏幸福存续期债券及募集资金概况

债券简称 发行额度 发行期限 募集资金用途 进展情况

2016.01.20~ 5 亿偿还金融机构借款,其

16 华夏债 15 亿元 已按募集资金要求使用

2023.01.20 他补充公司流动资金

11.16 亿元用于偿还金融

2016.03.09~

16 华夏 01 28 亿元 机构借款,其他补充公司 已按募集资金要求使用

2021.03.09

流动资金

2016.03.03~

16 华夏 02 20 亿元 全部补充公司流动资金 已按募集资金要求使用

2021.03.03

优先用于补充不超过 募集资金中已按照要求

2016.03.24~

16 华夏 04 30 亿元 13.16 亿流动资金,其余用 使用 14,123 万元,其余

2021.03.24

于偿还金融机构借款 存放于募集资金专户中

2016.04.18~ 全部用于偿还金融机构借 本期债券募集资金尚未

16 华夏 05 20 亿元

2021.04.18 款 使用

2015.07.29~

15 华夏债 10 亿元 全部补充公司流动资金 已按募集资金要求使用

2018.07.29

2015.08.31~

15 华夏 02 10 亿元 全部补充公司流动资金 已按募集资金要求使用

2019.08.31

2015.09.09~

15 华夏 03 10 亿元 全部补充公司流动资金 已按募集资金要求使用

2019.09.09

2015.09.28~

15 华夏 04 10 亿元 全部补充公司流动资金 已按募集资金要求使用

2018.09.28

2015.10.22~ 20 亿偿还金融机构借款,

15 华夏 05 40 亿元 已按募集资金要求使用

2022.10.22 其他补充公司流动资金

32

跟踪评级报告

附件 4 华夏幸福基业股份有限公司主要财务指标

单位:万元

年 份 2015 年 2014 年 2013 年

资产类

货币资金 3,680,167 1,619,392 994,376

应收账款 717,748 513,748 174,429

预付款项 253,936 298,332 239,625

其他应收款 201,278 94,664 100,633

存货 10,062,120 7,831,603 5,405,776

流动资产合计 15,376,512 10,767,229 6,934,838

固定资产 237,903 164,576 75,963

在建工程 221,878 146,267 133,852

无形资产 451,208 45,502 34,886

非流动资产合计 1,485,823 629,190 474,543

资产总计 16,862,335 11,396,419 7,409,381

占资产总额比(%)

货币资金 21.82 14.21 13.42

应收账款 4.26 4.51 2.35

预付款项 1.51 2.62 3.23

其他应收款 1.19 0.83 1.36

存货 59.67 68.72 72.96

流动资产合计 91.19 94.48 93.60

固定资产 1.41 1.44 1.03

在建工程 1.32 1.28 1.81

无形资产 2.68 0.40 0.47

非流动资产合计 8.81 5.52 6.40

负债类

短期借款 700,840 793,800 339,460

应付票据 182,063 209,940 45,000

应付账款 1,602,691 1,179,098 581,553

预收款项 6,725,451 4,397,967 3,498,138

其他应付款 640,805 321,993 245,973

一年内到期的非流动负债 1,222,666 1,328,000 640,720

流动负债合计 11,383,940 8,478,350 5,441,509

长期借款 2,059,459 948,861 730,390

专项应付款 5,869 168,561 166,800

非流动负债合计 2,915,395 1,178,442 972,348

负债合计 14,299,335 9,656,791 6,413,857

33

跟踪评级报告

附件 4 华夏幸福基业股份有限公司主要财务指标(续表 1)

单位:万元

年 份 2015 年 2014 年 2013 年

占负债总额比(%)

短期借款 4.90 8.22 5.29

应付票据 1.27 2.17 0.70

应付账款 11.21 12.21 9.07

预收账款 47.03 45.54 54.54

其他应付款 4.48 3.33 3.84

一年内到期的非流动负债 8.55 13.75 9.99

流动负债合计 79.61 87.80 84.84

长期借款 14.40 9.83 11.39

专项应付款 0.04 1.75 2.60

非流动负债合计 20.39 12.20 15.16

权益类

实收资本(股本) 264,576 132,288 132,288

资本公积 45,914 2,085 1,586

盈余公积 97,296 54,281 37,583

未分配利润 941,463 790,583 493,586

归属于母公司所有者权益 1,352,679 979,357 665,042

少数股东权益 1,210,321 760,271 330,482

所有者权益合计 2,563,000 1,739,628 995,524

损益类

营业收入 3,833,469 2,688,555 2,105,975

营业成本 2,510,336 1,726,920 1,393,904

销售费用 123,644 95,355 87,315

管理费用 255,162 175,351 115,059

财务费用 131 2,807 11,491

投资收益 30,379 9,016 2,483

营业利润 690,304 506,373 358,054

利润总额 694,856 505,964 358,599

所得税 196,147 125,823 89,962

净利润 498,709 380,141 268,638

占营业收入比(%)

营业成本 65.48 64.23 66.19

销售费用 3.23 3.55 4.15

管理费用 6.66 6.52 5.46

财务费用 0.00 0.10 0.55

34

跟踪评级报告

附件 4 华夏幸福基业股份有限公司主要财务指标(续表 2)

单位:万元

年 份 2015 年 2014 年 2013 年

投资收益 0.79 0.34 0.12

营业利润 18.01 18.83 17.00

利润总额 18.13 18.82 17.03

所得税费用 5.12 4.68 4.27

净利润 13.01 14.14 12.76

现金流类

经营活动产生的现金流量净额 744,972 -495,401 -347,442

投资活动产生的现金流量净额 -579,555 -272,753 -307,599

筹资活动产生的现金流量净额 1,929,584 1,205,471 1,110,404

财务指标

EBIT 713,857 518,992 375,389

EBITDA 745,358 531,497 381,935

总有息债务 5,013,881 3,340,686 1,829,670

毛利率(%) 34.52 35.77 33.81

营业利润率(%) 18.01 18.83 17.00

总资产报酬率(%) 4.23 4.55 5.07

净资产收益率(%) 19.46 21.85 26.98

资产负债率(%) 84.80 84.74 86.56

债务资本比率(%) 66.17 65.76 64.76

长期资产适合率(%) 368.71 463.78 414.69

流动比率(倍) 1.35 1.27 1.27

速动比率(倍) 0.47 0.35 0.28

保守速动比率(倍) 0.32 0.19 0.18

存货周转天数(天) 1,283.04 1,379.76 1,114.91

应收账款周转天数(天) 57.82 46.07 26.97

经营性净现金流/流动负债(%) 7.50 -7.12 -8.05

经营性净现金流/总负债(%) 6.22 -6.17 -6.79

经营性净现金流利息保障倍数(倍) 2.08 -1.91 -2.49

EBIT 利息保障倍数(倍) 1.99 2.00 2.69

EBITDA 利息保障倍数(倍) 2.08 2.05 2.74

现金比率(%) 32.33 19.10 18.27

现金回笼率(%) 198.81 126.59 149.36

担保比率(%) 133.65 111.15 135.97

35

跟踪评级报告

附件 5 各项指标的计算公式

1. 毛利率(%)=(1-营业成本/营业收入)× 100%

2. 营业利润率(%)= 营业利润/营业收入×100%

3. 总资产报酬率(%)= EBIT/年末资产总额×100%

4. 净资产收益率(%)= 净利润/年末净资产×100%

5. EBIT = 利润总额+计入财务费用的利息支出

6. EBITDA = EBIT+折旧+摊销(无形资产摊销+长期待摊费用摊销)

7. 资产负债率(%)= 负债总额/资产总额×100%

8. 长期资产适合率(%)=(所有者权益+非流动负债)/ 非流动资产×100%

9. 债务资本比率(%)= 总有息债务/资本化总额×100%

10. 总有息债务 = 短期有息债务+长期有息债务

11. 短期有息债务 = 短期借款+应付票据+其他流动负债 +

(应付短期债券) 一年内到期

的非流动负债+其他应付款(付息项)

12. 长期有息债务= 长期借款+应付债券+长期应付款(付息项)

13. 资本化总额 = 总有息债务+所有者权益

14. 流动比率 = 流动资产/流动负债

15. 速动比率 =(流动资产-存货)/ 流动负债

16. 保守速动比率 =(货币资金+应收票据+交易性金融资产)/ 流动负债

17. 现金比率(%)=(货币资金+交易性金融资产)/ 流动负债×100%

18. 存货周转天数= 360 /(营业成本/年初末平均存货)

19. 应收账款周转天数= 360 /(营业收入/年初末平均应收账款)

20. 现金回笼率(%)= 销售商品及提供劳务收到的现金/营业收入×100%

21. EBIT 利息保障倍数(倍)= EBIT/利息支出 = EBIT /(计入财务费用的利息支出+资

本化利息)

22. EBITDA 利息保障倍数(倍)= EBITDA/利息支出 = EBITDA /(计入财务费用的利息支

出+资本化利息)

36

跟踪评级报告

23. 经营性净现金流利息保障倍数(倍)= 经营性现金流量净额/利息支出 = 经营性现金

流量净额 /(计入财务费用的利息支出+资本化利息)

24. 担保比率(%)= 担保余额/所有者权益×100%

25. 经营性净现金流/流动负债(%)= 经营性现金流量净额/[(期初流动负债+期末流动负

债)/2]×100%

26. 经营性净现金流/总负债 = (期初负债总额+期末负债总额)

(%) 经营性现金流量净额/[

/2]×100%

37

跟踪评级报告

附件 6 中长期债券及主体信用等级符号和定义

大公中长期债券及主体信用等级符号和定义相同。

AAA 级:偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。

AA 级 :偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低。

A级 :偿还债务能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。

BBB 级:偿还债务能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。

BB 级 :偿还债务能力较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险。

B级 :偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。

CCC 级:偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。

CC 级 :在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务。

C级 :不能偿还债务。

注:除 AAA 级、CCC 级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行

微调,表示略高或略低于本等级。

大公评级展望定义:

正面 :存在有利因素,一般情况下,未来信用等级上调的可能性较大。

稳定 :信用状况稳定,一般情况下,未来信用等级调整的可能性不大。

负面 :存在不利因素,一般情况下,未来信用等级下调的可能性较大。

38

跟踪评级报告

附件 7 短期债券信用等级符号和定义

A-1 级:为最高级短期债券,其还本付息能力最强,安全性最高。

A-2 级:还本付息能力较强,安全性较高。

A-3 级:还本付息能力一般,安全性易受不良环境变化的影响。

B 级:还本付息能力较低,有一定的违约风险。

C 级:还本付息能力很低,违约风险较高。

D 级:不能按期还本付息。

注:每一个信用等级均不进行微调。

风险提示:以上内容仅供参考,不作为投资决策依据,投资者据此操作,风险自担。股市有风险,投资需谨慎。

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