万科A(000002)长租公寓调研系列(1):万科泊寓 规模有序拓展 看好长期盈利

2017-08-01 0:00:00 | 作者:涂力磊

事件:海通地产7月26日调研万科广州泊寓品牌长租公寓。

泊寓全国有序拓展。泊寓是万科旗下长租公寓的主打品牌,致力于为毕业生、创业者提供优质租住空间及社区服务。泊寓产品特点主要在于统一装修风格、青年社区平台的搭建、高效率管理和高安全消防,也就是泊寓强调的三方面特色"年轻"、"品质"、"便捷"。泊寓目前以主要以轻资产的方式在全国铺开,个别项目实行重资产方式获取,基本采用集中式租赁模式。截至至本次调研,万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营,且开业运营公寓数量持续增长。

经典案例演示管理和区位的重要性。万科在做长租公寓的过程中有两个经典案例:万汇楼和棠下。万汇楼原为廉价出租房,通过市场重新定位、精简管理、数字化平台搭建,项目很快运营回正,展现了租赁公寓中管理能力对盈利的重要性。其次,广州棠下项目是万科极具战略眼光拿下的、临近网络科技公司的高潜力旧厂房项目。通过对棠下项目的改造,万科泊寓成功盘活老旧厂房,成为供不应求的炽手公寓,同时也为沿街店铺带来了租金涨幅。

轻资产集中式长租公寓长期盈利可期,重资产模式需更大政策支持。

1)轻资产模式以广州东山月府为例。由于市面租金的涨幅高于底租租金涨幅,项目资金差带来的现金流量可观。15年持有期IRR在两位数以上。在扣减摊销装修费用和税收后,净利润能够达到租金差的55%。

2)轻资产模式以北京西北旺为例。测算发现如果没有税收优惠(提升租金收益率)或REITs/ABS等金融工具帮助,重资产类长租公寓前期占用资金量大,收回成本慢,难以形成规模(我们认为政府大规模降低地价方式发展重资产类长租与此前公租房、廉租房类似,更难规模化操作)。

维持"买入"评级。预计公司2017、2018年EPS在2.19和2.52元,按照7月28日停牌股价23.63元股价计算,对应PE为11倍和9倍。我们给予公司2017年15XPE估值,对应股价32.85元,维持―买入‖评级。

风险提示。租赁政策目前持续有利于租赁市场,风险来源于实际细则推出是否能真正有效推动租赁市场。

风险提示:以上内容仅供参考,不作为投资决策依据,投资者据此操作,风险自担。股市有风险,投资需谨慎。

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