招商蛇口(001979)土储丰富 "蛇口模式"开创千亿时代

2017/7/26 0:00:00 | 作者:夏磊

资源禀赋优质,核心资产将加速变现。公司集中布局一二线城市,核心一线城市土储领先全国。截至2016年末,公司拥有权益土储3426万平,一线城市占比46%,二线城市占比45%,土储价值丰厚。此外,公司深耕粤港澳大湾区,在资源有限的前海蛇口拥有丰富土储,其中前海片区238万平,蛇口片区220万平,太子湾53万平。受益于前海蛇口自贸区规划草案出台,公司土储资源将加速变现,未来增值空间巨大。

"前港-中区-后城"实现联动发展,产业协同优势明显。公司以邮轮港区带动园区发展,从而推动社区升级,三大业务板块交叉运营、相互促进。其中社区板块是营收主力,2016年贡献占比88.3%,2017年上半年已完成527亿,千亿销售目标达成是大概率事件。园区板块立足深圳,向全国复制,受惠于蛇口自贸区和珠三角都市圈建设,存在较大发展空间。邮轮板块经济产值高,公司前瞻布局五大港口,2016年接待邮轮旅客占全国87%,成为邮轮母港最大运营主体,未来将建设为具有全产业链的复合拉动模式,实现三大业务联动发展。

超额兑现承诺+员工跟投制度,公司做大做强意愿强烈。公司在2016年超额完成业绩承诺,全年实现归母净利润89.4亿元,销售毛利率为34.5%,位于行业较高水平;成本控制初见成效,三费率降至5.7%,较上期下降2.2%,综合资金成本下降至4.5%;持续高比例分红,实力兑现承诺,公司2016年分红率高达32.4%,超过重组承诺(最低限30%)。此外,公司在2017年5月推出项目跟投计划,突破央企激励机制,对一线员工形成有效激励,助力企业提高管理效率。

公司RNAV估值25.6元,给予"推荐"评级。我们预计公司2017至2019年可实现净利润131.85亿、175.34亿、231.63亿,对应EPS分别为1.67元、2.22元、2.93元。鉴于其一线城市土储稀缺性,我们给予公司2017年15倍PE,对应股价27元,通过RNAV测算给予公司合理股价25.6元,较当前股价折价21.9%。

风险提示:房地产政策风险,前海土储权益变动风险

风险提示:以上内容仅供参考,不作为投资决策依据,投资者据此操作,风险自担。股市有风险,投资需谨慎。

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